Uudessa rakentamislaissa lupakynnys on asetettu pienten rakennusten ja katosten osalta aikaisempaa korkeammalle. Kyseessä ovat vaativuudeltaan tavanomaiset tai vähäiset rakennuskohteet. Asuinrakennukselle tai vapaa-ajan asunnolle vaaditaan koosta riippumatta kuitenkin aina lupa.
Muille erillisille kerrosalaltaan alle 30 neliömetrin rakennuksille ja alle 50 neliömetrin katoksille ei enää vaadita lupaa, kun ne rakennetaan kaavanmukaisesti ja sallitun rakennusoikeuden puitteissa. Jos kaavassa rakennusoikeus on annettu tilavuutena, kooltaan alle 120 kuutiometrin rakennukset eivät vaadi lupaa.
Luvasta vapautettuja rakennuskohteita ovat esimerkiksi pihasauna, autokatos, kesäkeittiö tai varasto. Rakennuksen asuttavuus arvioidaan ympäristöministeriön ”hella”-periaatteen mukaisesti – jos rakennuksessa on kiinteä keittiövarustus helloineen, se tulkitaan vapaa-ajan asunnoksi tai asuinrakennukseksi ja siten luvanvaraiseksi rakentamiseksi.
Jos olemassa olevaa rakennusta laajennetaan, vaaditaan aina rakentamislupa. Jos uuden pientalon talousrakennuksessa sijaitsee välttämättömiä asumisia palvelevia tiloja tai se katosrakentein liittyy asuinrakennuksen kanssa samaan kokonaisuuteen, voi se olla luvanvarainen.
Rakentamislaki ei vapauta luvasta vähäisempiä rakennuskohteita. Tällaisia kohteita ovat lain mukaan muun muassa kiinteistön jätevesijärjestelmä, laituri, aita ja ilmalämpöpumpun asentaminen julkisivuun. Näiden luvanvaraisuudesta säädetään Mikkelin rakennusjärjestyksessä. Esimerkiksi luvasta vapautetulle alle 30 neliömetrin saunan jätevesijärjestelmän luvanvaraisuudesta säädetään rakennusjärjestyksessä.
Rakentamislaissa on säädetty rakennuskohteista, jotka edellyttävät aina rakentamislupaa. Muutos koskee muun muassa maalämpökaivoja.
Kaiken rakentamisen on oltava määräysten mukaista
Rakentamismääräyksiä on aina noudatettava. Luvasta vapautetusta rakentamisesta jää pois ainoastaan lupaprosessi. Rakentamiselle on määräyksiä myös kaavassa, rakennusjärjestyksessä ja rakentamistapaohjeissa.
Kohteella tulee olla pätevä suunnittelija ja kelpoiset suunnitelmat. Vastaisuudessa rakennuttaja huolehtii itse riittävän osaamisen ja asiantuntijoiden hankkimisesta ja rakentamisen lain- ja kaavanmukaisuudesta. Valmistuotteita hankittaessa on vaadittava tuotteen valmistajalta suunnitelmat.
Rakentajan tulee tuntea tontin rajat ja kaavatilanne
Rakentajan tulee rakentaa tontin rajojen sisäpuolelle ja kaavanmukaisesti. Kaavanmukaisuus tarkoittaa, että rakennetaan kaavassa sallitun käyttötarkoituksen, kaavamääräysten ja laajuuden mukaisesti. Asemakaava-alueella rakentaminen tulee sijoittaa rakennusalalle, joka on yleensä esitetty kaavakarttaan piirretyin pistekatkoviivoin. Ellei kaavassa ole merkitty rakennusalaa, rakennukset ja katokset tulee sijoittaa neljän metrin etäisyydelle naapurin rajasta. Jos asemakaava sallii erillisellä määräyksellä rakentamaan lähemmäs kuin neljä metriä, tulee rakentajan tehdä rakenteisiin palomääräysten mukaisesti palomuuri- tai osastoivat rakenteet.
Rakennuspaikalla on oltava riittävästi rakennusoikeutta, joka määräytyy asemakaavan tai yleiskaavan ja rakennusjärjestyksen mukaisesti. Katoksen rakentaminen ei vie rakennusoikeutta, kun sen seinäpinta-alasta oltava vähintään 30 prosenttia on avointa. Rakennuttajan on huolehdittava, ettei rakennusoikeutta ylitetä. Vesialueilla ei ole rakennusoikeutta ilman kaavaa.
Rakennuspaikan kaavatilanteen ja -kaavamääräykset voi tarkistaa Mikkelin karttapalvelusta kaupungin verkkosivuilta, josta valitaan asema- tai yleiskaavaindeksi. Pdf-määräykset avautuvat linkistä. Rakennuspaikan voi hakea hakukentässä esimerkiksi osoitehaulla.
Jos luvasta vapautettu rakentaminen ei ole määräysten mukaista ja poikkeaa vähäisestikin kaavasta tai rakennusjärjestyksestä, on aina haettava poikkeamislupa. Poikkeamishakemuksessa on esitettävä poikkeamiselle perusteltu syy. Poikkeamisluvan yhteydessä tarkastellaan poikkeamisesta aiheutuvia vaatimuksia, ei rakentamislupaan sisältyvää tarkastelua.
Rakenna vain omalle maalle ja muista naapurit
Rakentajan tulee hallita rakennuspaikkaa ja olla selvillä kiinteistön rajoista. Jos tontin haltijana on taloyhtiö, tulee rakentamisella olla taloyhtiön lupa. Jos tontilla on hallinnanjakosopimus, tulee pääsääntöisesti kummankin tontin haltijan suostua rakentamiseen ja suostumuksessa huomioida rakennusoikeuden jakautuminen osapuolten kesken. Rakentamisen tulee sijoittua olemassa olevaan pihapiiriin ja riittävälle etäisyydelle naapureista (neljän metrin päähän kiinteistön rajasta).
Luvasta vapautettu rakentaminen on yleensä täydennysrakentamista olemassa olevalla rakennetulla rakennuspaikalla. Suunnittelutarvealueille rakentamiseen tarvitaan sijoittamislupapäätös ja ranta-alueilla tarvitaan poikkeamislupapäätös rakennettaessa rakentamattomalle kiinteistölle lukuun ottamatta maa- ja metsätaloutta palvelevia pieniä rakennuskohteita siihen osoitetulla alueella, ellei rakennuspaikka ole merkitty kaavassa merkinnällä RA (vapaa-ajan asunnon rakennuspaikka) tai A (vakituisen asuinrakennuksen rakennuspaikka).
Jos rakentaminen vaatii kaivuutöitä tontin ulkopuolella esimerkiksi katualueella, tulee näille töille hakea erikseen kaivuulupa tai sijoituslupa tontin ulkopuolelle sijoittuville maanalaisille rakenteille kaupungin yleisistä alueista vastaavalta viranomaiselta.
Luvasta vapautetutkin rakennukset vaikuttavat naapureiden olosuhteisiin, joten on suositeltavaa tiedottaa naapureita kirjallisesti ennen rakentamistöiden aloittamista ristiriitojen välttämiseksi.
Vapaus tuo vastuuta
Rakennusvalvonta neuvoo ja ohjaa rakentamista. Rakennusvalvonta neuvoo maksutta rakentamisen luvanvaraisuudessa, luvan käsittelyprosesseissa ja hallinnollisissa asioissa. Rakennusvalvonta ohjaaluvanvaraista rakentamista.
Luvasta vapautetun rakentamisen osalta rakentajan vastaa määräysten täyttymisestä ja hankkii riittävän osaamisen ja ohjauksen suunnittelijalta ja työmaa-aikaiselta valvojalta, joka ratkaisee rakentamisen tekniset vaatimukset ja varmistaa määräysten mukaisuuden.
Rakennusvalvonta ei myönnä rakentamislupaa kohteille, joihin lupaa ei todellisuudessa vaadita. Rakennusvalvonnasta antaa pyydettäessä maksullisen kirjallisen lausunnon luvanvaraisuudesta.
Pidä huolta turvallisuudesta
Autosuojien (autotallit ja autokatokset) tulee sijaita riittävän etäällä sekä oman tontin rakennuksista että naapurin rakennuksista tai rakennusalan rajasta. Paloturvallisuudesta on annettu määräyksiin perustuvia ohjeita Pientalon palokortissa. Yleinen hyvä sääntö on muistaa kahdeksan metrin suojaetäisyys muuhun rakentamiseen ja neljän metrin etäisyys tontin rajaan.
Jos rakennuksessa on savuhormi, tulee rakentajan huomioida rakennuksen paloturvallisuus sekä etäisyys naapurin rakennuksiin. Rakentaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapureille. Luvasta vapautettuun saunarakennuksen savuhormin ja tulisijan rakentaminen ei vaadi rakennusvalvonnasta lupaa. Asuinrakennukseen savuhormin rakentaminen on rakentamislupaa edellyttävä.
Rakennuksen tulee olla turvallinen käyttää. Rakenteiden kantavuuden osalta erityistä huomiota tulee kiinnittää rakenteiden lujuuden lisäksi lumikuorman riittävään mitoitukseen. Katto- ja pintavesien ohjauksesta sekä pintamaan kallistuksista on huolehdittava.
Tiedota rakentamisesta naapureita
Uusi rakentamislaki antaa vapauksia ja vastuuta. Rakennuttajan tulee huolehtia, että rakentaminen on lain- ja kaavanmukaista. Rakentamisen tulee olla myös määräysten mukaista.
Hyvän käytännön mukaista on ennen rakentamistöiden aloittamista tiedottaa naapureita, joille rakentamisella on vaikutusta. Näin vältytään tilanteilta, jossa rakennusvalvonta joutuu puuttumaan tarpeettomasti luvasta vapautettuun rakentamiseen. Tapauksiin, joissa rakentaminen olisikin tarvinnut luvan, puututaan.
Rakennuksen olemassaolo
Verolakiuudistus on meneillään. Nykyisen sääntelyn mukaan rakennuksen omistajan on ilmoitettava itse luvasta vapautetut rakennukset verottajalle kiinteistöveroilmoituksella silloin, kun niiden kokonaisala ylittää viisi neliömetriä.
Kunnan kiinteistörekisterin pitäminen ajan tasalla on jäänyt epäselväksi lainsäädännön osalta ja vain luvanvaraisista rakennuksista tieto menee rakennusvalvonnan kautta digi- ja väestötietojärjestelmään ja edelleen verottajan tietoon.
Rakennusvalvonta kannustaa rakentamaan vastuullisesti, kestävästi sekä naapurustoa kunnioittavasti kaikille viihtyisän ympäristön rakentamiseksi.
Lainsäädännön ja määräysten voimaantulo ja valmistelu
Rakentamislaki tulee voimaan 1.1.2025. Rakentamislain muutos on valmistelussa ja kaikelta osin ei ole vielä selvää, millaisia muutoksia rakentamislakiin on tulossa.
Mikkelin rakennusjärjestystä ollaan uudistamassa ja se on tulossa nähtäville ja voimaan keväällä 2025. Kunnes uusi rakennusjärjestys on vahvistettu, sovelletaan nyt voimassa olevaa rakennusjärjestystä, pois lukien rakentamislailla luvasta vapautettu rakentaminen.
Lyhyt muistilista
- rakenna omalle tontille
- rakenna kaavanmukaisesti, kaavakartat ovat Mikkelin karttapalvelussa
- tontilla on oltava riittävästi rakennusoikeutta, tarkasta rakennusoikeus
- noudata rakentamisen muitakin määräyksiä
- hanki riittävä osaaminen ja pätevät vastuuhenkilöt
- tallenna suunnitelmat vastaisuuden varalle
- tiedota naapureita
Kuva: Mikko Kankainen